El contrato de arras es habitual cuando vas a comprar una vivienda. Ya has acordado el precio con el vendedor, pero todavía te quedan algunas gestiones pendientes, como conseguir la hipoteca o fijar una fecha para firmar ante notario. Lo habitual es que, mientras tanto, se entregue una señal y se dejen por escrito las condiciones de la compraventa.
Pero ¿qué pasa si después el banco no te concede la hipoteca? ¿Y si es el propietario quien cambia de opinión y decide no vender?.
Es fácil pensar que, si la operación no sale adelante, basta con perder la señal y dar el asunto por terminado. Pero no siempre funciona así. Hay distintos tipos de arras y no todos permiten echarse atrás de la misma manera.
Qué se acuerda al firmar un contrato de arras
Antes de firmar las arras, lo común es que comprador y vendedor ya hayan hablado del precio de la vivienda. Pero todavía quedan cosas por acordar. ¿Cuánto dinero se va a entregar como señal? ¿Cuándo se firmará la escritura? ¿Cómo se entregará la vivienda?.
Todo esto debe quedar recogido en el contrato, junto con los compromisos que asume cada parte. Además, la cantidad que adelanta el comprador suele descontarse del precio final cuando se completa la compraventa.
Y no hace falta acudir al notario para firmarlo. Se puede hacer entre particulares y tiene igualmente validez legal. El Consejo General del Notariado, en su guía sobre compraventa de viviendas, explica que el contrato de arras no es obligatorio, pero que, si se firma, lo acordado obliga a ambas partes, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Tipos de contrato de arras: no todos permiten echarse atrás
Una de las confusiones más frecuentes es pensar que todos los contratos de arras funcionan igual. No es así. Hay tres modalidades principales y la diferencia está, sobre todo, en lo que sucede cuando alguna de las partes no cumple lo acordado.
Arras confirmatorias
Con las arras confirmatorias, el dinero que entrega el comprador se considera un anticipo del precio y confirma el acuerdo de compraventa.
Si después una de las partes incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o solicitar su resolución, cuando legalmente corresponda.
Esto significa que el comprador no puede decidir por su cuenta que renuncia a la vivienda y que, con perder la señal, ya no tiene ninguna obligación.
Arras penales
En las arras penales, el contrato establece una penalización económica para la parte que incumpla lo acordado.
La cantidad y las condiciones dependerán de lo que hayan pactado comprador y vendedor. Además, pagar esa penalización no supone necesariamente quedar libre de cumplir el contrato.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son diferentes porque permiten a cualquiera de las partes desistir de la compraventa, aunque esa decisión tiene un coste económico.
El artículo 1454 del Código Civil establece que, cuando se pactan estas arras, el comprador puede echarse atrás perdiendo la cantidad entregada. Si es el vendedor quien decide no continuar, deberá devolverla por duplicado.
Por ejemplo, si se han entregado 6.000 euros como arras penitenciales, el comprador perdería ese dinero si decide no comprar. Si es el propietario quien desiste, tendría que devolver 12.000 euros.
Eso sí, esta posibilidad debe quedar claramente recogida en el contrato. El hecho de que aparezca la palabra «señal» no significa que se hayan pactado arras penitenciales.
Cuánto dinero debería entregarse en un contrato de arras
Se suele pensar que el 10 % del precio de la vivienda, pero no hay ninguna norma general que obligue a entregar ese porcentaje.
La cantidad la acuerdan comprador y vendedor. Puede ser el 10 %, menos o una cifra diferente, según las condiciones de la compraventa.
Cuando se acuerda la señal, no basta con decidir cuánto dinero se va a entregar. También hay que pensar qué pasaría con esa cantidad si finalmente la compra no sale adelante. Porque perder 3.000 euros no es lo mismo que perder 15.000, y todo dependerá del tipo de arras que se haya firmado.
¿Y si el banco no concede la hipoteca?
Este es uno de los problemas con los que puede encontrarse una persona que compra una vivienda.
A veces se firma el contrato de arras cuando la hipoteca todavía está en trámite. El comprador confía en que el banco le concederá el préstamo, entrega la señal y continúa con las gestiones. Pero ¿qué sucede si finalmente le deniegan la financiación?.
En principio, no puede darse por hecho que vaya a recuperar el dinero.
Si la compra depende de una hipoteca, lo razonable es que esa circunstancia quede recogida en el contrato. Se puede acordar, por ejemplo, que el comprador recupere la señal si el banco rechaza la operación, siempre que se cumplan las condiciones pactadas.
También habría que concretar cómo se justifica la denegación y qué plazo tiene el comprador para conseguir financiación.
Es una cuestión que debe hablarse antes de entregar el dinero. Una vez firmado el contrato, conseguir que la otra parte acepte unas condiciones nuevas puede ser bastante más complicado.
Qué revisar antes de firmar un contrato de arras
Hay otros detalles de la compraventa que no deberían quedar en el aire, además del precio, la señal y la fecha prevista para acudir al notario.
En primer lugar, hay que saber quién vende realmente la vivienda y si tiene alguna carga pendiente. Una hipoteca, un embargo o la existencia de varios propietarios pueden afectar a la operación. Para comprobar la información registral se puede solicitar una nota simple a través del Colegio de Registradores.
También merece atención el plazo acordado para firmar la escritura. Si hay una hipoteca de por medio, es preferible contar con tiempo suficiente para tramitarla. Y si después resulta necesario ampliar la fecha, lo adecuado es que ambas partes acuerden y documenten esa modificación.
Otra cuestión es cómo se va a entregar la vivienda. No es extraño que durante las visitas se hable de dejar determinados muebles, entregar las llaves en una fecha concreta o vender el inmueble libre de ocupantes. El problema aparece cuando esas condiciones se han hablado, pero no figuran en el contrato.
Lo mismo sucede con el dinero entregado como señal. Debe quedar constancia de la cantidad, de quién la recibe y de cómo se ha realizado el pago.
Al final, el contrato tiene que responder a la operación que se está haciendo. Un modelo genérico puede no contemplar una hipoteca pendiente de cancelar, una compra condicionada a financiación o cualquier otra circunstancia que comprador y vendedor necesiten dejar resuelta.
¿Necesitas ayuda para preparar un contrato de arras?
Cuando se va a comprar o vender una vivienda, hay cuestiones que es preferible resolver antes de firmar. El precio suele estar claro, pero los plazos, las condiciones de entrega o las consecuencias de no continuar con la operación también deben quedar bien recogidos.
En Nomeros Asesores ofrecemos un servicio de asesoramiento y redacción de contratos en Badajoz, tanto para particulares como para empresas. Además de contratos de arras, también trabajamos con contratos de compraventa, alquiler y préstamos entre particulares.
Si vas a firmar un contrato de arras o necesitas preparar otro tipo de acuerdo, puedes contactar con nosotros para que revisemos tu situación y te ayudemos con la documentación.